Машканта в Израиле — не самый простой процесс, даже если вы всю жизнь прожили в Израиле. А если вы — репатриант или нерезидент, на этом пути тоже есть свои сложности и нюансы. Именно поэтому важно изначально разобраться в этой теме и заручиться поддержкой специалиста, чтобы сразу сделать все грамотно.
Как это сделать — разберемся в статье.
Можно ли получить ипотеку иностранцу
Если в общем, то:
Негражданин и нерезидент Израиля может получить машканту до 50% от стоимости квартиры.
Другие категории людей — гражданин и резидент; негражданин, но резидент; гражданин, но не резидент — могут получить машканту на единственную квартиру до 75% от ее стоимости.
Но все ли так просто, как описано выше?
Не совсем. Как всегда, дело в нюансах. Наличие или отсутствие личных денег и израильского паспорта — это обязательные, но не единственные условия для получения машканты в израильском банке.
Условия ипотеки для репатриантов и нерезидентов
На самом деле, условия ипотеки для репатриантов и нерезидентов с точки зрения банковской регуляции ничем не отличаются от условий ипотеки для обычных израильтян:
При покупке первой квартиры нужно наличие своих 25% от стоимости квартиры (для нерезидентов 50%).
Выплата по машканте не должна превышать 40% от чистого дохода. Чистый доход определяется как доход минус платежи по обязательствам (обычно это ссуды сроком выше 18 месяцев). Важно: арендная плата не вычитается из дохода, как часто ошибочно считают.
Израильские банки дают машканту на максимальный срок — 30 лет, и максимум до достижения 85-летнего возраста.
Для новых репатриантов существует льготная машканта — о ней мы поговорим позже в этой статье.
Процентные ставки по кредиту
Процентные ставки по ипотеке в Израиле зависят от нескольких факторов:
Экономического положения в стране и ставки Центробанка (на апрель 2024 — 4.5%)
Платежеспособности клиента.
Качества закладываемой недвижимости.
Срока и состава самой ипотеки.
Насколько сами банки голодные и хотят сделки: чем меньше машкант на рынке, тем лучше условия банки готовы предоставить.
Средний процент по машкантам на сегодняшний день на рынке варьируется от 5% до 5.5%.
Из чего состоит машканта в Израиле
Машканта в Израиле не является монолитным блоком — она состоит из нескольких маршрутов, у которых могут быть разные условия, ставки, привязки и сроки.
При составлении машканты есть единственное правило ЦБ, которому надо следовать: ⅓ машканты должно быть под постоянный процент, не изменяющийся на протяжении всего срока машканты. Кроме них, в составе ипотеки могут быть маршруты под переменный процент:
привязанные к прайму;
привязанные к индексу цен или валюте.
Главная задача на этапе оформления — сделать грамотный состав машканты, который будет отвечать вашим потребностям, минимизировать стоимость машканты и возможные штрафы. И это целая наука. Поэтому важно, чтобы этим занимался специалист — советник по машканте. Но о нем мы поговорим позже.
Документы для оформления ипотеки
Машканта во многом — это бюрократический процесс, который требует большого взаимодействия с документами.
Предлагаю примерный список документов, который может вам понадобиться при подаче документов в израильский банк:
Копия вашего теудат зеута или загранпаспорта.
Распечатка вашего текущего счета за последние три месяца — в израильских банках и зарубежных.
Документы, подтверждающие ваш доход:
Если вы в Израиле, и вы — наемный работник, то это зарплатные листы (тлуш маскорет);
Если вы — предприниматель, то это предпринимательские отчеты за последние три года или с начала открытия бизнеса (то, что меньше);
Если ваш доход из-за границы, то для подтверждения дохода понадобятся аналогичные документы.
Договор о покупке недвижимости и выписка из реестра — с этим вопросом обычно помогает адвокат, сопровождающий сделку.
Страховой полис на сумму всей машканты.
Подтверждение законности доходов
Этот вопрос интересует многих новых репатриантов и желающих купить квартиру в Израиле. И здесь нужно понимать, что банк хочет увидеть доказательство вашей платежеспособности, оценивая доход, который вы имеете заграницей.Какие документы могут вам помочь в этом процессе? Список документов может изменяться в зависимости от страны документов и уровня доверия к документам этой страны:
Если вы — наемный работник в стране исхода, то вам понадобятся зарплатные листы из страны исхода.
Если вы — предприниматель, то банк захочет увидеть годовые отчеты в налоговую.
Важно: большинство банков потребуют перевод документов на иврит. Но если документы на языке, который знает кто-то в отделе, их могут принять и так. Я, например, подавала документы на машканту на немецком, и, так как глава отдела прекрасно владел немецким, то перевод не понадобился.
Так же банк сможет подтвердить дивиденды от вашей компании, или арендную плату, если вы сдаете недвижимость.
Есть страны, из которых могут потребовать адвокатское подтверждение достоверности ваших документов.
Дополнительные расходы
Когда вы покупаете квартиру в Израиле, ваши расходы не заканчиваются на стоимости квартиры. Есть еще дополнительные расходы при покупке квартиры, и их нужно учитывать при поиске финансирования:
Маклер — 2% + НДС.
Адвокат — 0.07% + НДС.
Советник по ипотеке — от 10000 шекелей в зависимости от сложности ситуации.
Предварительная оценка квартиры — это не обязательно, но сохраняет много нервов и денег — до 4500 шекелей + маам (налог).
Другие расходы — комиссии, пошлины и т.д. — до 1500 шекелей.
Налог на покупку:
для нерезидента — 8% от стоимости квартиры;
для нового репатрианта - ступенчатая система налога в зависимости от стоимости квартиры, начиная от 0.5%. (*) Если репатриант является также резидентом, то здесь часто более выгодно воспользоваться обычными льготами при покупки первой квартиры для резидента, а не льготой нового репатрианта.
Сколько вы будете платить в месяц по машканте
Из моего опыта, машканта для нерезидентов и новых репатриантов чуть дороже, чем для жителей Израиля. Примерный расчет на сегодняшний день — 5500 шекелей в месяц на каждый 1 000 000 шекелей машканты на 30 лет. Чем больше вы можете платить в месяц, тем короче будет срок вашей машканты.
С чего начать оформление машканты в Израиле
Вот первые шаги:
Открыть счет в израильском банке. Если вы нерезидент, то это может занять какое-то время, но в итоге дело будет сделано.
Посчитать:
сколько вам надо своих денег, а сколько банковских,
какие у вас дополнительные расходы,
и сколько вы будете платить каждый месяц.
Я называю это стратегическим планированием покупки квартиры, и, из опыта, это очень облегчает процесс в будущем. Так как всем четко понятно, какую квартиру вы можете себе позволить, а от какой пока стоит отказаться.
Собрать нужные документы, подать их в банк и получить предварительное разрешение на машканту.
Сделать предварительную оценку квартиры, чтобы убедиться, что с ней все в порядке: в юридическом аспекте, нет ли незаконного строительства, в вопросах цены и т.д.
После этой подготовки вполне уже можно подписывать договор о покупке и начинать обсуждать с банком сами условия машканты.
Машканта для репатриантов
Репатрианты имеют право получить так называемую льготную машканту для репатриантов. Не могу сказать, что она сильно отличается от обычной машканты, но в ней есть свои преимущества, которые имеет смысл использовать:
Ее досрочное погашение не облагается штрафами.
Наличие льготной машканты дает дополнительные скидки на штрафы, по другим маршрутам машканты.
Чем может быть вам полезен консультант по машканте в процессе покупки квартиры в Израиле
Советник по машканте — это человек, который поможет вам на всех этапах получения финансирования на покупку жилья в Израиле:
Он проведет с вами стратегическую встречу, на которой станут понятными:
стоимость квартиры, которую вы можете себе позволить;
размер машканты;
размер личного взноса;
месячная плата за машканту;
дополнительные расходы.
И, конечно, сможет ответить на все ваши вопросы по теме.
Поможет собрать нужные документы и от вашего имени подаст их в банк для получения предварительного соглашения банка на машканту.
Сделает грамотный состав машканты, который минимизирует ее стоимость и ответит на все ваши запросы и возможности.
Будет общаться с банками и, за счет своих знаний и связей, добудет вам наилучшие из возможных условий.
Поможет в общении с другими специалистами, участвующими в сделке: маклером, адвокатом, оценщиком, и часто будет координировать процесс покупки квартиры, а не только получения машканты.
Поможет в процессе оформления машканты — записи ее в реестре и оформлении залога на квартиру.
Если коротко, советник по машканте — это тот человек, который сэкономит вам очень много денег, нервов и времени.
Итоги
Условия ипотеки для репатриантов и нерезидентов с точки зрения банковской регуляции сильно не отличаются от условий ипотеки для обычных израильтян:
При покупке первой квартиры нужно наличие своих 25% от стоимости квартиры.
Выплата по машканте не должна превышать 40% от чистого дохода.
Израильские банки дают машканту на максимальный срок — 30 лет, и максимум до достижения 85-летнего возраста.
Для новых репатриантов существует льготная машканта.
Машканта в Израиле состоит из нескольких маршрутов, у которых могут быть разные условия, ставки, привязки и сроки. На всех этапах получения машканты вам может помочь советник по машканте:
Он проведет с вами стратегическую встречу, на которой станут понятными:
стоимость квартиры, которую вы можете себе позволить;
размер машканты;
размер личного взноса;
месячная плата за машканту;
дополнительные расходы.
Поможет собрать нужные документы и от вашего имени подаст их в банк для получения предварительного соглашения банка на машканту.
Сделает грамотный состав машканты, который минимизирует ее стоимость и ответит на все ваши запросы и возможности.
Будет общаться с банками и, за счет своих знаний и связей, добудет вам наилучшие из возможных условий.
Поможет в общении с другими специалистами, участвующими в сделке: маклером, адвокатом, оценщиком, и часто будет координировать процесс покупки квартиры, а не только получения машканты.
Поможет в процессе оформления машканты — записи ее в реестре и оформлении залога на квартиру.
Елена Эйдельман
Независимый консультант по ипотеке